Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 71, poz. 733) wprowadza zasadę, że obowiązkiem gminy jest zapewnianie lokali socjalnych oraz zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych dla osób o niskich dochodach (art. 4 ust. 2 ww. ustawy).
„Mieszkaniowy zasób gminy”, o którym mowa w ustawie, to właśnie tzw. mieszkania komunalne. Kto i na jakich warunkach może się o nie ubiegać, określa rada gminy. To w jej uchwale należy więc szukać m.in. informacji o wysokości dochodu uprawniającego do złożenia odpowiedniego wniosku. Specyficzną częścią lokali komunalnych są lokale socjalne, w których czynsze są jeszcze niższe niż w mieszkaniach komunalnych, przeznaczone dla osób najuboższych czy wyeksmitowanych, którym nie przysługuje prawo do innego lokalu mieszkalnego.
Te dwie kategorie mieszkań rządzą się różnymi prawami: umowa najmu lokalu komunalnego w zasadzie może być zawarta tylko na okres nieoznaczony, podczas gdy umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony. Za tym idzie kolejna różnica: zgodnie z ustawą umowę najmu lokalu socjalnego można przedłużyć na następny okres „jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy” (art. 23 ust. 3) – przewidziana jest więc forma sprawdzania finansowych warunków uprawnionych. Takiej regulacji zabrakło przy „zwykłych” mieszkaniach komunalnych, stąd często są one zamieszkiwane przez osoby, których dochód jest znacznie wyższy niż zakładane progi, a więc osób będących w sytuacji, która nie uzasadnia płacenia niższego czynszu.
Obecne uwarunkowania prawne doprowadziły do tego, że kolejki osób wnioskujących o gminne mieszkania są olbrzymie, okres oczekiwania wynosi średnio 7-8 lat. W Ministerstwie Infrastruktury pojawił się więc pomysł na nowelizację cytowanej ustawy, tak aby tę sytuację zmienić. Do najważniejszych założeń projektu z dnia 22 marca 2011 r. należą:
-
możliwość zawierania umów najmu mieszkań komunalnych na czas oznaczony, co umożliwi weryfikację spełniania kryteriów nie tylko przy podpisywaniu pierwszej umowy;
-
rezygnacja z przepisu, który obligatoryjnie nakazuje sądowi przyznania mieszkania socjalnego i nadanie sądom wyłącznej właściwości do orzekania o takim uprawnieniu;
-
wyłączenie możliwości wstępowania w stosunek najmu mieszkania komunalnego po śmierci najemcy (a więc odstępstwo od art. 691 k.c.);
-
wprowadzenie zasady, że bazowa stawka czynszu powinna pokrywać minimalne koszty utrzymania lokalu;
-
reforma systemu dodatków mieszkaniowych (tak, aby łagodziły one możliwe podwyżki czynszów).
