Współwłasność rzeczy, a szczególnie nieruchomości, w praktyce może nieść ze sobą wiele trudności. Każdy ze współwłaścicieli może mieć inny pomysł na korzystanie ze wspólnej rzeczy, a prawo do danej rzeczy każdego z nich jest takie samo. Co zrobić, kiedy zniesienie współwłasności nie jest możliwe?
Kodeks cywilny wskazuje, że „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli” (art. 206). Takie uregulowanie, w przypadku skłóconych współwłaścicieli, może utrudniać zarówno współposiadanie, jak i zarząd przedmiotem współwłasności. Jeżeli faktycznie współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, wyjściem z sytuacji jest zniesienie współwłasności rzeczy. Kodeks cywilny przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności: najbardziej preferowany podział rzeczy wspólnej (tzw. podział fizyczny), przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub w ostateczności sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny). Nie zawsze jednak skorzystanie z powyższych możliwości, z przyczyn faktycznych lub prawnych, jest możliwe (np. nieruchomość wspólna powstała przy wyodrębnianiu lokali, której znieść nie można).
W sytuacji, w której współwłasności nie da się znieść, a właściciele nie potrafią dojść do porozumienia - możliwe jest wydzielenie każdemu ze współwłaścicieli części rzeczy wspólnej do wyłącznego użytku. Przykładem może być wspomniana wyżej nieruchomość wspólna i wydzielenie miejsc parkingowych. Taki podział może nastąpić tak w umowie, jak i w wyniku orzeczenia sądowego, jeżeli któryś z właścicieli wystąpi o określenie innego sposobu korzystania z rzeczy niż ustawowy.
Wydzielenie części rzeczy do wyłącznego korzystania (zwane także podziałem quoad usum) nie jest równoznaczne ze zniesieniem współwłasności, ale w praktyce każdy z właścicieli w dowolny sposób używa swojej części. Inaczej mówiąc, „współwłaściciele pozostając współposiadaczami samoistnymi rzeczy wspólnej uzyskują posiadanie zależne wydzielonych części rzeczy. Dokonanie takiego podziału oznacza wewnętrzne "zorganizowanie" sposobu korzystania z rzeczy, przy zachowaniu mienia rozumianego jako zespół wszelkich praw majątkowych” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach, z 9 grudnia 2004 r., sygn. akt I ACa 1367/04). Zgodnie z orzecznictwem, konsekwencją tego jest to, że każdy z nich samodzielnie ponosi koszty i wszelkie obowiązki związane z przypadającą im częścią nieruchomości (tak np. wyrok NSA z 26 stycznia 2000 r. sygn. akt IV SA 2266/97), ale równocześnie istnieje domniemanie, że danemu właścicielowi przypadają dochody z tej cześć rzeczy w sposób niepodzielny.
