Właściciel, zanim dokona eksmisji, musi wypowiedzieć umowę najmu i musi mieć do tego podstawy. Jedną z tych podstaw jest wynajęcie, podnajęcie albo oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej zgody właściciela. Tak więc nie tylko najem, ale każde udostępnienie nieodpłatne bez zgody właściciela może być przyczyną wypowiedzenia najmu. Zatem najpierw właściciel musi wypowiedzieć umowę. Następnie, dopiero po upływie okresu wypowiedzenia, może zażądać opróżnienia lokalu, a jeżeli lokator się nie wyprowadzi – gdyż na przykład uważa, że wypowiedzenie było bezpodstawne – to właściciel musi skierować pozew o eksmisję do sądu. Dopiero na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu zaopatrzonego w klauzulę wykonalności eksmisji może dokonać komornik.