Porady prawneę kupić działkę budowlaną o symbolu Bp-PsIV, która została przekształcona z łąki na działkę budowlaną w październiku 2003 roku. Czy muszę wystosować zapytanie do Agencji Rynku Rolnego, która podobno ma w tym wypadku prawo pierwokupu?
15 lipca weszła w życie ustawa z 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592). Nowa ustawa zmienia zasady obrotu nieruchomościami rolnymi. O tym, czy dana nieruchomość jest nieruchomością rolną, decyduje plan zagospodarowania przestrzennego gminy. Przepisy nowej ustawy nie mają zastosowania do nieruchomości przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. W sytuacji, gdy w danej gminie brak jest planu zagospodarowania przestrzennego, decydują zapisy w ewidencji gruntów i budynków (patrz wypis z rejestru gruntów). Podane oznaczenie Bp-PsIV wskazuje, że działka składa się w części z pastwiska, które zaliczane jest do gruntów rolnych. Zatem w przypadku sprzedaży takiej nieruchomości przez osobę fizyczną lub osobę prawną prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty, oraz jeśli nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. W wypadku braku dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu albo w wypadku niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji Nieruchomości Rolnych (dawna Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa), działającej na rzecz Skarbu Państwa. Prawo pierwokupu nie przysługuje między innymi wtedy, gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy lub jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego (jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych), a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie sąsiedniej. Ustawy nie można też ominąć, zawierając umowę inną niż umowa sprzedaży, np. umowę o darowiznę, zamianę. W takich wypadkach Agencja również może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej.
Tam, gdzie obrót będzie podlegał prawu pierwokupu transakcja będzie przebiegała w dwóch etapach. Najpierw strony będą zawierać w formie aktu notarialnego umowę warunkową – o umowie tej sprzedający lub z upoważnienia sprzedającego notariusz niezwłocznie będą powiadamiać uprawnionego do pierwokupu. Jeżeli uprawniony do pierwokupu nie skorzysta z przysługującego mu prawa w ciągu miesiąca, to strony będą przed notariuszem zawierać drugą umowę, przenoszącą własność nieruchomości na nabywcę. Jeżeli uprawniony z tytułu pierwokupu (dzierżawca lub Agencja) będzie zainteresowany kupnem przedmiotowej nieruchomości, to w wyznaczonym miesięcznym terminie powinien złożyć oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu w formie aktu notarialnego. Przez wykonanie pierwokupu dochodzi do zawarcia pomiędzy sprzedającym a uprawnionym z tytułu pierwokupu umowy sprzedaży o tej samej treści, co umowa zawarta pomiędzy sprzedającym a osobą trzecią. Zatem dzierżawca lub Agencja niejako wstępują w warunki sprzedaży określone poprzednio przez strony. Jednak jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może – w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu – wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.
Czynność prawna (umowa) dokonana niezgodnie z przepisami ustawy lub bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez zawiadomienia Agencji Nieruchomości Rolnych w przypadkach wyżej określonych jest nieważna.
2007-10-19
